Licenciamento Ambiental de Áreas

Antes de qualquer uso econômico de uma área, seja para implantação de empreendimento, parcelamento do solo ou exploração de recursos naturais, é necessário compreender sua situação ambiental. O licenciamento ambiental de áreas envolve tanto o processo formal de obtenção de autorizações junto aos órgãos competentes quanto a avaliação técnica prévia que identifica as restrições ambientais, os passivos existentes e as condicionantes que o uso pretendido precisará atender.

Ignorar a situação ambiental de uma área antes de comprometer recursos financeiros é um dos erros mais onerosos do mercado imobiliário e do setor produtivo brasileiro. A avaliação ambiental prévia — frequentemente chamada de due diligence ambiental — é o instrumento que protege o investidor desse risco.

O que é avaliado no licenciamento ambiental de áreas

O licenciamento ambiental de áreas avalia um conjunto de atributos ambientais que determinam as restrições legais e as condicionantes aplicáveis ao uso pretendido. A presença de Áreas de Preservação Permanente (APPs) junto a cursos d'água, nascentes, encostas e topos de morro; a existência de vegetação nativa que exige autorização para supressão; a sobreposição com unidades de conservação ou seus entornos; e a existência de passivos de contaminação do solo e das águas subterrâneas são os aspectos mais críticos da avaliação.

Além dos atributos naturais, a regularidade documental da área — situação no CAR, regularidade de reserva legal, inexistência de embargos ambientais ou autos de infração — é verificada como parte da avaliação ambiental prévia.

Passivos ambientais: identificação e regularização

O licenciamento ambiental de áreas com histórico de uso industrial ou de atividades potencialmente poluidoras exige a investigação de passivos de contaminação antes do início de novas atividades. A Resolução CONAMA 420/2009 e as normas da ABNT definem os procedimentos para identificação, investigação e remediação de áreas contaminadas.

A existência de passivo de contaminação não impede necessariamente o uso da área, mas pode exigir a elaboração de um Plano de Intervenção para Remediação (PIR) aprovado pelo órgão ambiental como condição para o licenciamento da nova atividade. O custo de remediação deve ser considerado no preço de aquisição da área.

Due diligence ambiental antes da aquisição

A due diligence ambiental aplicada ao licenciamento ambiental de áreas consiste na avaliação sistemática de todos os aspectos ambientais relevantes antes de uma transação imobiliária ou de uma decisão de investimento. Ela inclui a análise documental (CAR, embargos, autos de infração, licenças vigentes), o levantamento de campo para identificação de APPs e vegetação nativa e, quando o histórico da área indica risco, a investigação confirmatória de contaminação do solo e das águas subterrâneas.

O resultado da due diligence ambiental pode ser usado para renegociar o preço de aquisição, exigir a regularização prévia de passivos pelo vendedor ou, em casos de risco elevado, desaconselhar a aquisição da área.

Perguntas frequentes sobre licenciamento ambiental de áreas

Uma área com embargo ambiental pode ser comprada e regularizada?

Sim. O embargo ambiental pode ser levantado mediante a regularização das irregularidades que o motivaram e o cumprimento das exigências do órgão ambiental. O comprador que adquire uma área embargada assume a obrigação de regularização, por isso é fundamental conhecer a situação antes da compra.

A regularidade no CAR é suficiente para demonstrar conformidade ambiental da área?

Não. O CAR é um registro declaratório e não implica aprovação ambiental da situação da área. A regularidade no CAR precisa ser complementada com a verificação das condições de reserva legal, APPs e eventuais passivos para uma avaliação completa da conformidade ambiental.

Área degradada pode ser objeto de licenciamento para novo uso?

Sim. Áreas degradadas podem ser recuperadas e utilizadas para novos fins, desde que a atividade de recuperação e o uso posterior sejam licenciados. O Plano de Recuperação de Áreas Degradadas (PRAD) é o instrumento técnico que define as medidas de reabilitação e é exigido como condição do licenciamento.

Quem é responsável por passivos ambientais de um terreno comprado sem due diligence?

O atual proprietário ou possuidor da área responde pelos passivos ambientais, independentemente de quem os causou. A responsabilidade ambiental é objetiva e real, o que torna a due diligence ambiental uma medida de proteção indispensável antes de qualquer aquisição.

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